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激进扩张频遭业主维权龙湖集团三年狂奔留隐患
时间:2019-11-07

  中小财险公司盈利难 2018年平均综合成本率!“新的、非周期的、运营性的收入逐渐发展壮大,我觉得挺正常的,没有什么特别的故事可讲。对于上市公司来说,没有故事,就是好故事。”在龙湖集团(2019年中期业绩会上,董事长吴亚军说道。

  从近几年的业绩来看,龙湖集团的销售额由2016年881亿元,到2017年直接翻倍接近1560亿元,再到2018年飙升至2000亿元,成为全国第十家销售额破2000亿的房企。

  2019年上半年,龙湖实现合同销售额1056.2亿,同比增长8.8%;签约销售面积650.8万平方米,同比增长3.44%;营业额385.7亿元,同比增长42.2%;毛利125.8亿元同比增长24.9%,核心净利润47亿元,同比增长26%。2200亿年度销售目标的完成度达到48.09%,年末完成销售目标将成为大概率事件。

  在今年1月21日福布斯中国发布的2019最富有女性榜上,吴亚军再次入榜并位列榜单第二名,仅次于碧桂园杨惠妍。由此来看,龙湖集团近几年的发展的确可以称得上是“好故事”。

  在国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》 中,龙湖地产绿色信用指数为82.6,绿色信用等级A,排名行业第10位。

  就在2019年的中期业绩会上,一位从长沙赶到发布会现场的业主,当着在场所有记者的面,向吴亚军控诉了自己购买的水晶郦城出现了严重的质量问题。

  据网传视频,该业主在发布会现场反问吴亚军:“……我不得不来,我想问一下吴女士,您是不是已经知道龙湖在长沙是维权的代名词?龙湖在长沙的楼盘都在维权,无一例外。你知道不知道龙湖雇人打我们?您知不知道龙湖新风系统的进气口和燃气出气口只有五十公分?吴女士,我非常钦佩你,我听说你是因为买了房子不满意,所以创建了龙湖。但是我不知道为什么会成这个样子。”

  实际上,龙湖的“维权潮”已经在近几年遍地开花。2018年8月,京郊古北水镇的龙湖长城源著,房屋出现楼梯塌陷、墙皮掉落、墙体渗水,引发舆论关注。自此之后,济南的龙湖春江郦城、长沙的龙湖紫宸、福建晋江的观辰二期,以及厦门龙湖,均相继出现房屋漏水问题。

  总结龙湖业主维权项目的情况不难发现,这些项目的交付时间基本集中在2018年至2019年,商品房预售合同的签订时间则集中于2016年至2017年。而这一时间段就是龙湖加速周转的关键时期。

  2012年,人民日报发表一篇名为《龙湖地产:瞄准刚需高周转》的文章,表明了龙湖的高周转策略。但在当时,龙湖还在不断强调自己的质量。

  2015年以后,房地产企业营收纷纷破千亿,恒大与万科的销售额很快达到了3000亿。很多开发商以往万科推出的高周转进行提速,实行“3456”模式,即“3个月开发,4个月开盘,5个月资金为正,6个月回笼资金”,这一模式拿地时间短、施工进度快。

  自此,龙湖一改以往策略,开始疯狂拿地,快速开发,高效出货。在拿地成本上也显得十分阔绰,2016年龙湖全年共拿下43幅土地,新增土地数量较2015年近乎翻倍,其中在济南历城耗费14亿连夺三宗地,其中有两地块溢价率高达202.8%,而这一区域所建项目济南龙湖春江郦城在日后出现了严重质量问题。

  数据显示,2018年,龙湖共斥资708亿元,拿地1019万平米,拿地金额行业排名第7位。2019年上半年,龙湖新增收购土地储备总建筑面积924万平方米,权益面积为671万平方米,新增土地货值为1274.5亿元,排名行业第8位。

  截至2019年6月,龙湖集团土地储备合计7093万平方米,权益面积为4911万平方米。土地储备的平均成本为每平方米5632元,为当期签约单价的34.7%。环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区、华南地区及香港地区的土地储备分别占土地储备总面积的31.8%、28.8%、21.5%、10.1%、7.7%及0.1%。期末土地储备倍数为10.9,同比增加7.8%。

  值得注意的是,龙湖集团近几年虽然疯狂拿地,但其土地储备倍数却不升反降。数据来看,龙湖集团的土地储备倍数由2015年的8.2逐年降至2017年的5.37,2018年与上年持平,原因就在于龙湖的高周转策略。

  截至2019年上半年,龙湖集团存货已经达到3191.6亿元,仅用三年半的时间就较2015年增长了约2.7倍。得益于高周转策略,即便存货高速增长,龙湖集团的去化压力却呈现出逐年下降的趋势。

  从近五年来看,龙湖集团反映去化情况的指标“存货/平均预收账款”在2016年增至最大值2.9后便在之后两年降至2.47左右,去化压力下降,周转速度加快。

  高周转可以导致公司规模的迅速扩大,但由于从拿地到售出时间短,地价上涨并不明显,将会造成利润的大幅度压缩。另外,标准化的施工流程以及超高的销售费用投入,都会导致毛利率和净利率出现较大回撤。

  龙湖集团自2016年规模扩大之后,盈利能力却逐年增强。2016年至2019年中,龙湖集团减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心溢利分别为77.6亿元、97.7亿元、128.5亿元、47亿元,毛利率由2016年的29.08%升至2018年的34.14%,核心税后利润率由2016年的14.2%增至2018年的17.7%。

  2019年上半年,受到营业额提升,以及费用、分占合营企业及联营公司业绩、税金变动的综合影响,龙湖集团的毛利率为32.62%,同比下降约4.5个百分点;核心税后利润率为16.1%,同比下降约1.6个百分点。

  规模迅速扩大之后,为了获得利润,开发商极大可能为了节减成本,牺牲了楼盘的建筑质量,这也对应上了龙湖在利润增长期间频遭质量维权的事实。而对于在中期业绩会上的长沙水晶郦城业主维权事件,自2019年5月底起,关于该项目的投诉维权,屡见于媒体报道及长沙市市长信箱网站,问题指向龙湖涉嫌虚假宣传、精装修高价低配、违规拆除样板间等。

  “如果按照毛胚价格15%核定龙湖水晶郦城精装价格,剩余部分为毛胚价格,那么龙湖水晶郦城毛胚价格售价远高于发改委批复价。如果龙湖水晶郦城毛坯价与发改委一致,则精装价格违法规定超过15%,高出规定850/平方米。”维权主业反映称。还有业主表示,水晶郦城交付住宅严重低于样板房工艺、质量和标准,且样板房在项目交付完毕之前违规拆除,涉嫌掩盖实际交付房屋装修品质下降的问题。

  在财务状况方面,龙湖显得颇为自信。龙湖执行董事兼首席财务官赵轶在龙湖的中期业绩会上表示,“龙湖从来没用过信托、资管、影子银行等贵钱,在财务层面龙湖在行业里面应该属于最稳健的,龙湖对未来融资成本的稳定保持信心。”

  的确,从目前来看,龙湖调整后的资产负债率为65.55%,净负债率为53.02%,均位于行业低位。据公开资料显示,在2019年上半年龙湖获得了了穆迪上调展望为正面,实力站稳投资级:BBB-(标准普尔)、Baa3(穆迪)、BBB(惠誉)、AAA(大公国际、中诚信证评、新世纪),标准普尔和穆迪展望为正面,其他展望均为稳定,公司持续获资本市场认可,继续保持民营房企最佳信用评级。

  值得一提的是,上半年龙湖的平均融资成本仅为4.56%,7月再度发行的境内公司债,票息更是低至3.9%,这一财务成本水平已经接近央企。

  截至2019年6月,龙湖集团手持现金较年初增长28.3%至580.7亿元,现金短债比为4.22,调整后的现金比率为0.39,调整后的速动比率为1.01,均高于行业中位数水平,短期偿债能力较强。

  从反映长期偿债能力的指标“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”来看,该指标在2017年降至近五年的最低水平0.66之后开始回升。2019年上半年龙湖“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”指标为0.73,较年初略降2.7%,位于行业中位数水平。

  三年狂奔,龙湖集团销售利润双丰收,但面对“遍地开花”的维权事件,作为国内最佳信用民营房企——龙湖集团在提高自身财务质量的同时,也应多注重和提高自身产品质量。


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